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重庆酒店设计与酒店项目投资赢利的关系

文章出处:方致室内设计顾问机构 发表时间:2017-06-25 20:24 


重庆酒店设计与酒店项目投资赢利的关系


   资本的目标就是追求赢利和增值,在市场经济中,任何投资经营行为的目的都是追求“投资价值最大化”,做为一项投资,投资者所需要考虑的因素离不开以投资收益为中心的“风险、回报、经营管理、市场”等等一系列涉及投资安全、投资周期、投资价值的相关问题,而做为酒店项目的投资,无论是新建或改建,动辄就是几千万、上亿、甚至十几亿的资金投入,再加上酒店项目回收周期长,管理难度大,因此,可以说酒店项目投资是一项投资风险相对较高的工程建设项目,同时酒店工程由于其自身的特点要求,在所有建设工程项目中,它属于最复杂的一类工程项目,它涉及酒店管理、星评标准、设计规范、工程建设、运行维护、成本控制、经营收益甚至环保要求等等一系列专业化程度要求很高的综合学科和知识,常规设计单位和工程建设单位无法圆满解决以上一系列问题和综合要求,也正因为如此,在国内众多酒店项目中,无论是已建成运行的,还是正在改扩建的酒店项目,总会被诸多硬件问题和先天功能缺陷所困扰,不仅造成投资的浪费,更为酒店日常的经营管理和投资赢利留下无法避免的障碍。随着中国内地酒店业的迅速发展,业内人士已强烈感受到专业化的酒店设计和工程建设的重要性。

在2003年12月1日开始执行的《中华人民共和国旅游饭店星级的划分与评定标准》(GB/T14308-2003,简称三标)中,已明确将酒店评分项目内容在星评标准中对“专业化设计项目”进行评定和划分,其涵盖内容涉及酒店的各个方面,由此也反映出,通过《星评标准》来促进和倡导专业化酒店设计和工程建设的发展,以此来提高中国酒店行业整体的专业化水平和素质。

专业化的酒店设计公司,不仅可以降低酒店建设投资,更有助于提高酒店硬件的运行效率,降低运行成本,增强市场竞争力,提高入住率,增加经济收益。

那么专业化的酒店设计公司到底是怎样一种形态呢?它是怎样运行和工作的呢?

作为专业化的酒店设计公司必须具备以下几个条件:

一、完全或主要以酒店项目设计做为公司的专业方向和经营内容?

在中国大陆,本土的专业化酒店设计公司数量相当少,乐观地估计数量不会超过五家,这一方面是因为一般的设计单位难以兼顾酒店管理、咨询、顾问和星级评定等方面的专业知识和硬件专家;而另一方面,作为一间设计公司,从经营角度出发,如果把自己的业务范围仅局限于酒店行业,那么它势必会失去其它行业的项目机遇,这对于那些还不太熟悉酒店特性和专业要求的设计公司而言,这无疑会存在巨大的风险。

目前的现状是,常规的设计单位,什么项目都做,它不会针对某一类项目去深入研究和探讨,针对酒店项目,尽管设计单位有建设部颁布的“旅馆建筑设计规范”(JGJ-62-90)及相关的建筑设计规范(如防火、给排水、暖通、电气等)作为指导,但是此类规范仅对酒店项目的基本硬件条件提出量性要求,对酒店的规划,不同星级酒店硬件配置,酒店的舒适度、豪华度等诸多方面,均无法顾及;而且,“旅馆建筑设计规范”的内容已远远落后于现代酒店业的发展步伐。国家旅游局最新颁发的《旅游饭店星级的划分与评定标准》(GB/T14308-2003),比较全面地对酒店的功能规划、硬件条件、舒适度、酒店管理等方面提出了详尽而可操作的标准与细分条件,对酒店行业具有重大指导意义,但是,该标准作为一个行业标准,建筑设计院、室内设计公司都并不熟悉,而且从行业管理这一角度去看,设计院、室内设计公司均属建设系统管理和领导,而建设系统强制性执行的规范和标准仍然以“旅馆建筑设计规范”为基准,因此,常规的设计机构设计酒店项目时,更多的是靠经验和摸索。这就无法从根本上避免酒店建筑设计从一开始就存在这样那样的问题,等到酒店按星评标准评星时,才发现问题的存在,乃至无法纠正,直接影响到星级评定和正常运行。为达到预定星级,一般酒店都普遍面临整改的问题,既增加投资又影响营业,往往得不偿失。

二、专业化的酒店设计公司,其设计班底涵盖酒店顾问、星评指导、建筑设计、室内设计等方面的专业人才以及包含中央空调、计算机系统、强弱电等共用系统在内的各专业班子和设计师队伍,相互分工协作又整体统一,每一设计工种都熟悉该专业对于不同星级酒店的技术要求和设计规范。在设计中,除了充分满足酒店的经营管理和运转需求外,还须在设计阶段就能够评估项目设计能否达到预定星级水平,甚至还以各功能条件和硬件配置的星评分值做为设计和设备选型的目标,以此来指导酒店的前期工作,从根本上保障和达到酒店的功能要求与硬件配置,避免设计上走弯路和后期建设的调整修改。

从这点来看,没有深厚的酒店专业化管理运行知识,没有卓越的酒店专业化设计才能和实践经验,是不可能做到的。

三、专业化的酒店设计公司,其设计师班底和顾问团队,是一个典型的“伞形结构”,它的服务体系就包括项目前期、中期、后期、外围。前期为项目的可行性论证、项目咨询、项目规划等;中期包括建筑设计、室内设计、共用系统以及设施设备选型、各项物理条件的满足等等;后期包括施工指导、星评指导、设施设备采购监理等等;而外围,其核心为供应商网络和配套设计工作;供应商网络不仅能根据设计师的要求为酒店提供个性化的量身定做产品,更为重要的是,该网络具备产品价格上的优势,使酒店节约投资,该供应商网络涵酒店专业化产品的方方面面。另外,酒店配套设计是指包括酒店导向系统、员工及管理层服装、艺术品、陈设等方面的设计与制作工作。

专业化的酒店设计公司可以通过以下途径为酒店项目节约投资:

一、 通过合理的规划和设计,避免工程的重复建设和调整修改,从而降低工程造价,减少资金投入,从根本上达到节约投资的目的。

现代酒店的发展,对酒店的规划和设计提出了更高的要求,酒店设计和建设除了遵循它固有的规范和特性外,设计师还必须熟悉酒店的管理和运行,甚至还必须懂酒店的市场、营销、经营路线等等。一个好的酒店设计师必须熟悉和了解酒店的方方面面,必须具备建筑、规划、环保、室内设计、酒店管理、市场营销等各方面的综合知识。

然而,遗憾的是,在中国大陆,这一类型的专业酒店设计师与酒店设计机构非常稀少,而且,由于我国的设计传统的习惯,导致规划、建筑设计与室内设计脱节,这就使得“既懂得建筑设计规划,又懂酒店规范”的设计师和设计机构在中国本土几乎成为空白。几乎所有酒店项目业主和酒店管理公司都面临过这样的尴尬:酒店建筑设计完成后,要么面临着不合理的平面规划和结构框架,花费大量的资金和时间进行调整和改动;要么面对已经完成的结构框架无从改动而抱憾终身。

二、专业的酒店设计能够延长硬件寿命,降低维护成本,从而提高酒店收益和赢利能力。

由于专业化酒店设计是建立在对酒店运行和管理的充分了解和熟练掌握基础之上的,酒店设计师对硬件的运行、消耗、维护、保养胸有成竹。在设备选型时,其丰富的酒店运行经验和专业化知识,有助于做到“避轻就重”,通过设计来提高硬件运行水平、延长设备使用寿命。在酒店运行成本中,很大一块是改造和维护成本,如果酒店能延长投资改造期,或者在改造时能减少改造范围或改造内容,那么自然就减少投入。这当中,除了在酒店日常的经营管理中,做到精心维护之外,酒店设计建设时有意识地选择使用寿命长、便于维护保养的硬件设备以及在设计中采用有效的手段防止硬件的老化和降低维护难度都有很大关系。

三、专业化酒店设计能够兼顾星评标准与赢利项目之间的合理配置,增加收入渠道,提高酒店收益,以最少的投入获得尽可能大的经济效益。

酒店项目由于其特有的客户群及经营管理需要,在功能配置时,必须以客房作为酒店的核心功能,同时,配套项目的设计和选择也必须围绕住店客人的需求和酒店星级水平相适应的档次进行配置,所有功能和项目的设计都必须考虑到相对长久和稳定,不能随意变动和更改,以免影响酒店的星级和档次。因此,从这一点来看,星级酒店的功能配套和项目选择,绝不可能类似于非星级酒店的经营项目那样“灵活多变”、“随行就市”,这也是为什么星级酒店的经营项目相对稳定和保守的原因。但是,酒店作为一项长远的投资项目,最终目的是追求赢利,那么如何在相同的投资预算内,寻求能够兼顾“星级档次”和“赢利能力”之间的平衡就成为许多酒店经营所追求的目标。一个优秀的酒店设计师,他不仅熟悉星级标准,更应该懂得不同星级酒店项目的合理配置,擅于组合并增加赢利项目。而且必须具有超前的眼光和预测能力,能够适时地在设计项目中推出引领市场潮流的经营项目,并引导酒店消费时尚,为投资项目增加收益。

四、专业化的酒店设计,能够提高酒店的舒适度,营造独特的艺术氛围,不仅提高酒店的入住率,更有助于卖出较高的房价,增强酒店竞争力。

设计优秀的酒店,它是基于完善的功能规划,细致入微的配套设施以及独具一格的艺术风格。今天的酒店项目,不仅要吸引商旅客人,更要吸引本地消费者,因此,酒店项目成为客人“体验”和“享受服务”的场所,设计优秀的酒店往往成为时尚与潮流的前沿,更是档次与品味的象征,它完善的功能,细致的配套设施和独特的风格都会成为吸引客人的因素,而且有助于培养起一个忠实而稳定的客户群,同样,舒适的环景结合、高雅的格调更有助于卖出更高的价格,使客人觉得物有所值。

而专业的酒店设计,正是基于对酒店大到建筑结构、功能分区、客流动线方面的合理规划,小到灯光设计、家具制作、艺术品布置乃至于牙膏、牙刷、毛巾、皂液、钥匙牌等细致入微的细节等各方面的精心设计才能营造出舒适宜人的空间与环境。它既反映出设计师与酒店管理与经营方面在认识上的高度统一,更体现出酒店设计师的创造力和匠心独具,是非专业的酒店设计者所难以企及的。

五、专业化的酒店设计公司,不仅限于设计服务,还能为业主提供一个完整的酒店用品和设施设备的供应商网络,该网络的供应商系统避开了任何中间环节和代理机构,能够以无可比拟的价格优势向酒店业主提供设施设备和酒店产品,从而使酒店项目大幅度降低投资。除产品的价格优势外,该供应商系统还能根据设计公司和酒店业主的需求,为酒店项目提供独一无二、量身定造的个性化产品,充分满足酒店项目别具风格、独具特色的个性化需求。


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